崇信县2018-2019年棚户区改造房屋 征收补偿安置办法

崇政发〔2017〕163号

崇信县人民政府

关于印发崇信县2018-2019年棚户区改造房屋

征收补偿安置办法的通知

各乡（镇）人民政府，县工业集中区管委会，县直及省市驻崇有关单位：

《崇信县2018-2019年棚户区改造房屋征收补偿安置办法》已经县政府第23次常务会议讨论通过，现予印发，请认真组织实施。

崇信县人民政府

2017年12月7日

崇信县2018-2019年棚户区改造房屋征收

补偿安置办法

为确保2018-2019年棚户区改造工作顺利实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《甘肃省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》等法律政策规定，以及《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)《甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见》（甘政发〔2013〕95号）《崇信县城镇棚户区改造实施方案》（崇办发〔2015〕59号）精神，结合全县实际，制定本办法。

一、实施范围

依据《崇信县城市总体规划（2012-2030）》、各乡镇、县工业集中区总体规划和《崇信县2018-2020年棚户区改造规划》，2018-2019年对县城东塬子二期、三期片区，曹庄片区，铜城街道片区实施改造。

二、实施程序

按照拟定办法、征求意见、发布公告、征收补偿、回购存量商品房安置等程序，依托棚户区改造项目贷款等渠道解决城镇棚户区改造所需资金，由县棚户区改造管理中心（以下简称“棚改中心”）负责实施。

三、实施步骤

（一）前期准备

1.调查摸底。由棚改中心房屋征收组负责，对列入今年改造范围内的棚户区用地性质、数量、居民住房面积、结构、建设年份、家庭人口、家庭收入、配套设施、房屋权证等情况进行摸底登记。

2.资金筹措。采取向国家开发银行贷款或从土地出让金中安排专项资金，用于棚户区改造征收补偿等。

3.项目审批。由棚改中心牵头，相关单位配合，共同开展社会稳定风险评估和项目审批等工作。

（二）征收补偿

1.政府发布公告。由棚改中心办公室负责，拟定实施方案，按程序审定后，以县政府名义发布棚户区改造公告，明确改造期限、改造范围、征收补偿等事项。

2.房屋价值评估。（1）评估机构选定。采取政府购买服务的方式，按照多数棚户区改造住户的意见选定评估机构，结合被征收房屋的区位、年限和结构综合评定各类房屋价值。由棚改中心房屋征收组与评估机构签订委托合同，对棚户区改造住户房屋实施评估。（2）评估结果公示。评估完成后，将初评结果在改造范围内进行公示，公示期限为7天。评估机构安排估价师对有关情况现场进行解释说明。（3）发布评估报告。分户初评结果公示期满后，由评估机构出具整体评估报告和分户评估报告，由棚改中心房屋征收组负责向棚户区改造住户送达分户评估报告。（4）复核评估受理。棚户区改造住户对评估结果有异议的，可在收到评估报告之日起10日内向评估机构书面提出复核评估申请，评估机构须在收到复核评估申请之日起10日内进行复核，并将结果书面告知申请人。（5）评估鉴定。对复核结果仍有异议的，棚户区改造住户可在收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

3.征收补偿协议签订。由棚改中心办公室负责，印制《房屋征收补偿协议》等制式文书，棚改中心房屋征收组负责与棚户区改造住户签订征收补偿协议。

4.征收房屋拆迁。由棚改中心办公室负责，核定工程量及拆迁费用，通过公开招标方式，选定具有相应资质的专业拆迁机构统一拆迁。棚改中心房屋征收组根据征收补偿协议签订情况，签约一户、安置一户、拆除一户，确保房屋征收拆迁工作有序开展。

5.依法强制执行。棚户区改造住户对房屋价格评估结果或鉴定结果不认可的，可在被告知之日起两个月内依法申请行政复议或六个月内依法提起行政诉讼，在以上法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼的，视为认同评估或鉴定结果。棚户区改造住户签订《房屋征收补偿协议》后，在规定期限内不搬迁的，按有关法律规定强制执行。

（三）项目验收。县棚户区改造工作领导小组对项目实施情况进行验收，主要对房屋建筑面积核定、征收补偿相关规定落实、商品房回购安置、房屋征收拆迁等情况进行现场检查验收，确保项目建设符合相关规定要求。

四、征收补偿办法

根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)和《甘肃省人民政府关于加快城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》（甘政发〔2015〕74号）要求，主要采取货币补偿、政府协调回购存量商品房的方式对棚户区改造住户进行安置，棚户区改造住户自主选择补偿安置方式，签订征收补偿协议，违法建筑一律不予补偿。

（一）货币补偿安置。棚户区改造住户和棚改中心双方对评估机构出具的评估结果认定无异议后，棚户区改造住户按《房屋征收补偿协议》约定时限，将腾空的房屋及附属设施、房屋所有权证等交棚改中心房屋征收组，棚改中心办公室核实后，按补偿协议约定时限，向棚户区改造住户一次性支付搬家补助费、临时过渡费、房屋补偿款及协议中涉及的其他费用。

（二）产权置换安置。由棚改中心负责，修建或回购商品房，作为棚户区改造房源，统筹用于被征收人安置（具体修建或回购方案另行制定）。住户正规房屋按产权置换的方式进行征收，砖混结构房屋按1:1比例置换，砖木结构房屋按1:0.95比例置换，砖土木结构房屋按1:0.9比例置换，土木结构房屋按1:0.85比例置换。附属房屋及附属设施按货币补偿方式征收。建制镇和工业集中区原则上按照产权置换方式安置，确需在县城购房的，对经建制镇、工业集中区、国土部门批准修建的户采取货币补偿安置。

（三）土地收回。棚户区改造公告发布后，改造范围内土地使用权人持相应的产权证明到棚改中心土地征收组申请登记，并对用地权属进行审核。按照“地随房走”原则，棚户区改造住户房子占地以外的用地，属于国有划拨土地的，土地使用权由县政府无偿收回；属于以出让方式取得土地使用权的，按照相关规定和评估程序进行评估补偿；属于集体土地的，按照《甘肃省实施〈中华人民共和国土地管理法〉的办法》相关规定，依法核定《集体土地使用证》（宅基地合法审批手续）中载明的宅基地面积，由县国土局负责组织实施土地征收。

（四）补偿标准。根据《崇信县城镇棚户区改造实施方案》（崇办发〔2015〕59号）精神，按照让利于民的原则，确定房屋征收补偿标准如下：

1.国有土地上房屋征收补偿标准：

①砖混结构：有房产证为3500元/平方米、无证为3400元/平方米；

②砖木结构：有房产证为3300元/平方米、无证为3200元/平方米；

③砖土木结构：有房产证为3100元/平方米、无证为3000元/平方米。

④土木结构：有房产证为2900元/平方米、无证为2800元/平方米。

2.集体土地上房屋征收补偿标准：

（1）城区

①砖混结构为3400元/平方米；

②砖木结构为3200元/平方米；

③砖土木结构为3000元/平方米；

④土木结构为2800元/平方米。

（2）建制镇及工业集中区

①砖混结构为2500元/平方米；

②砖木结构为2300元/平方米；

③砖土木结构为2100元/平方米；

④土木结构为1900元/平方米。

3.附属用房补偿标准：经评估机构评估，结构层高在1.8米（含1.8米）至2.2米（不含2.2米）之间，砖混结构房屋补偿标准为900元/平方米，砖木结构房屋补偿标准为800元/平方米，砖土木结构房屋补偿标准为700元/平方米，土木结构房屋补偿标准为600元/平方米。

4.农户窑洞及其它附属设施补偿标准：①窑洞：窑口高度2.2米及以上，补偿标准为300元/前进米，窑口高度1.8米（含1.8米）至2.2米之间，补偿标准为100元/前进米，窑口高度1.8米以下不予补偿。②农户修建的沼气池:补偿标准为500元/座。

5.房屋装修补偿标准：房屋装修费用已包含在房屋征收补偿价格中，不再另行补偿。

6.墙身厚24厘米及以上，结构层高2.2米及以上，屋顶为彩钢瓦的房屋，征收补偿价格由评估机构评估确定。

7.正规房屋，屋顶为水泥椽瓦顶或水泥蘸板瓦顶，征收补偿价格由评估机构参照砖木结构房屋征收补偿标准评估确定。

五、相关政策

（一）房屋设定的物权认定

1.被征收房屋用途。被征收房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准，房屋所有权证未载明用途的，由房屋所有人提出申请，房屋产权登记部门依据规划和国土部门的合法有效文件认定。改变房屋用途连续使用至公告发布之日，未办理房屋用途变更登记手续的，根据房屋所有权人的申请，由房屋产权登记部门对改变后的用途进行认定，其中改为商业用房的，应持合法有效连续3年的营业执照和完税凭证进行申请。

2.被征收房屋共有产权。对共有同一房屋所有权的单位和个人，原则上实行货币补偿。共有人同意选择回购存量商品房安置的，按相关规定执行。

3.产权不明或有产权纠纷的房屋。被征收房屋产权不明或有产权纠纷的，在公告规定的期限内仍不能解决的，由棚改中心提出补偿安置方案，报经县政府批准后，棚改中心、所在乡镇（县工业集中区）、城市社区管委会一并申请办理证据保全，补偿款由棚改中心监管。产权明晰或纠纷解除后，按当事人双方达成的协议解除监管，法院有裁定结果的按裁定结果解除监管。

4.设定抵押权房屋。征收设有抵押权的房屋，由抵押权人和抵押人重新签订协议，抵押权人和抵押人在房屋征收期限内未达成抵押协议的，参照上述第三条之规定执行。

5.存在租赁关系的房屋。被征收房屋存在租赁关系的，从公告发布之日起，合同双方自行解除租赁关系，妥善解决费用问题。

6.无产权证房屋。被征收房屋未办理产权证的，一律依据评估机构的评估价格给予补偿。未经批准修建的房屋，按违章建筑分类处理。

7.临时建筑物补偿。经国土、规划等有关部门批准的临时建筑物，在其使用时限内的，按照剩余使用年限的建造成本给予补偿；违章修建、超过批准期限的临时建筑以及没有规定期限但使用两年以上的临时建筑，不予补偿。

8.其他相关规定。公告发布后，新建、扩建、改建的房屋及室内外装饰装修，一律不予补偿；改变房屋面积和用途的，按改变前的房屋建筑面积和房屋用途进行评估补偿。

9.残疾人家庭在《崇信县人民政府关于开展城镇棚户区改造的公告》发布之前，已办理残疾证的，依据《甘肃省人民政府关于加快推进残疾人小康进程的实施意见》（甘政发〔2015〕80号）规定，结合我县实际，棚改片区内残疾人本人的搬家费、临时过渡费享受上浮50%补助政策。

（二）房屋面积认定

1.国有土地上房屋面积认定。严格按照《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知》（建房〔2011〕77号）和《甘肃省实施

（1）被征收房屋面积、性质和用途依据《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》进行认定。

（2）城镇居民房屋补偿面积依据《房屋所有权证》或合法修建手续进行认定。

2.集体土地上房屋面积认定。依据双方实地勘丈确认的面积，并按房屋结构分别进行勘丈、记载、认定。

（三）其他事项

1.被征收营业用房停产停业损失。营业用房因房屋征收造成的停产、停业损失，按照《甘肃省实施

2.公用设施迁移。对在征收范围内涉及的电力、通信、给排水、环卫、市政、绿化、广告牌、宣传牌等设施由归属部门自行改迁，费用自理。

3.棚户区改造住户不得损坏、拆除被征收范围内的公用设施，不准砍伐树木。已征收房屋及其附属设施，由棚改中心房屋征收组统一安排拆除。未经棚改中心房屋征收组许可，棚户区改造住户私自或委托他人拆除发生安全事故的，由住户承担相应责任。

4.棚户区改造住户搬迁交房时须与棚改中心房屋征收组签订《交房验收单》，注明交房日期。被征收房屋发生的水、电、煤、暖、有线电视及相关费用，由棚户区改造住户自行结清。

5.关于勘丈过程中有关情况的界定

（1）各类型房屋界定标准：①正规房屋必须为砖混（框架）、砖木、砖土木及土木结构；有基础；四周墙体为全围护结构，墙体为混凝土、砖或土坯等耐久性材料实砌的承重墙，厚度≥24厘米；有门、窗，满足居住采光和通风条件；屋面为木结构檩、椽、瓦顶，或者钢筋混凝土结构现浇及楼板等；房屋檐口高度≥2.2米；能满足基本安全居住需求。②附属用房，一般指配套用房，结构层高在1.8米（含1.8米）至2.2米（不含2.2米）之间。③简易房为四周有砖墙或土墙，有门、窗，有砖柱或钢柱，木椽石棉瓦屋顶或油毡顶。④临舍包括畜舍、草棚、煤棚等。

（2）按照中华人民共和国住房和城乡建设部关于发布国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的公告（第269号）规定，房屋建筑面积按自然外墙结构外围长度加上挑檐水平宽度之和的一半计算；建筑物通道，不计算面积。

（3）丈量组在丈量被征收房屋面积的同时，对该住户院墙内宅基地面积进行丈量登记，并对土地使用证记载的宅基地面积造册登记，由住户签字确认。

（4）凡规划部门下发《违章建筑通知书》、《限期拆除通知书》的，都属违法建筑，一律不予补偿。原建筑面貌清楚的住户，同意拆除违章部分，并自觉参与棚改，按照原建筑面积进行评估；原貌不清楚的，住户同意拆除违章建筑，并自觉参与棚改，由村民大会共同讨论确定原面积。

（5）房产证登记姓名与实际持证人姓名不符的，按无房产证补偿。属于房屋出售未办理过户手续的，由售房人与购房人夫妻双方在政策落实组监督下，现场出具相关证明，报棚改办备案后，勘丈登记、补偿款兑付到现持证人名下。属继承关系的，持证人及其亲属在政策落实组的监督下，现场出具相关证明，报棚改办备案后，勘丈登记、补偿款兑付到现持证人名下。

（6）已办理房产证因其他原因不能出具的，由本人向县房产局申请，出具房屋面积证明，由棚改中心、所在乡镇（园区）、街道（社区）一并申请办理证据保全，补偿款由棚改中心监管，住户出具房产证后，再兑付补偿款。

（7）经营性用房，依据房屋所有权证、土地使用证载明的用途确定。

（8）按照《中华人民共和国土地管理法》第五章第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，对一户多宅的，只补偿现住宅。

（9）农户正在使用的宅基地院内危房，由评估机构对其残值进行评估后，予以补偿。

（10）居民居住的半产权房和公房，由产权单位向棚改办提出产权处理意见，依据意见进行征收。

（11）两户及以上共同居住同一院内，且只有一处住宅，能够出具分户户口本的，分户享受《崇信县城镇棚户区改造实施方案》“奖励办法”第四条之规定。否则，按一户兑现《崇信县城镇棚户区改造实施方案》“奖励办法”第四条之规定。

六、搬迁过渡方式及期限

（一）搬家补助费。根据已认定的房屋补偿面积进行测算，每平方米补助50元。

（二）临时过渡费。自棚户区改造住户完全搬离之日起，按照户口在册人数（以公告发布时核定的人数为准），每人每月发给临时过渡费200元，过渡期限按5个月计算。

七、奖励办法

为充分调动棚户区改造住户的积极性，对按规定期限签订《房屋征收补偿协议》并按期拆迁的，给予不同档次的奖励，具体是：

1.公告发布之日起30日之内签订征收补偿协议，并腾空房屋，将房屋所有权证等相关证件交棚改中心房屋征收组的，根据认定的正规房屋面积，每平方米奖励400元，超过期限的不享受此项奖励。

2.公告发布之日起31日至60日之内签订征收补偿协议，并腾空房屋，将房屋所有权证等相关证件交棚改中心房屋征收组的，根据已认定的正规房屋面积，每平方米奖励300元，超过期限的不享受此项奖励。

3.公告发布之日起61日至90日之内签订征收补偿协议，并腾空房屋，将房屋所有权证等相关证件交棚改中心房屋征收组的，根据已认定的正规房屋面积，每平方米奖励200元，超过期限的不享受奖励。

4.同一片区所有住户自公告发布之日起30日之内签订征收补偿协议，并腾空房屋，将房屋所有权证等相关证件交棚改中心房屋征收组的，每户加奖1万元。

八、工作措施

（一）加强宣传引导，营造良好氛围。坚持把政策宣传作为推进棚户区改造的重要基础，采取在县电视台和崇信门户网站开办专题栏目、设立宣传栏、印发宣传资料等方式广泛开展宣传，引导棚户区住户积极支持、自觉参与棚户区改造工作，努力营造良好的工作氛围。强化信息公开，及时、全面公开棚户区改造政策法规、补偿标准、评估结果、兑现补助和奖励、回购商品房价格等情况，切实保障棚户区改造住户的参与权和知情权。

（二）强化协作配合，形成工作合力。县棚户区改造工作领导小组各成员单位要牢固树立大局意识，加强协作配合，既要各司其职、各负其责，又要密切配合、形成合力，切实做到规划到位、资金到位、政策到位、工作到位、补偿安置到位、监管到位。发改、环保等职能部门要简化办事程序，提高审批效率，推动棚户区改造顺利开展。

（三）坚持依法行政，严肃纪律规定。坚持“公平、公正、公开、透明”的原则，加强资金管理，按规定支付征收补偿款和搬迁、临时安置费以及奖励资金等费用，任何单位和个人不得截留、挪用或巧立名目变更资金用途。要坚持依法行政，规范改造程序，明确房屋征收补偿、价值评估、拆迁安置等政策规定，严格政策标准，统一政策口径，避免造成工作被动。要严格遵守“中央八项规定”、“省委双十条规定”、“市委十二条规定”和“县委十条规定”，改进工作作风，坚持廉洁自律，坚决杜绝优亲厚友、弄虚作假、徇私舞弊等行为发生。

（四）靠实工作责任，严格督查考核。棚改中心要充分发挥牵头抓总作用，切实加强工作指导和调度管理，建立科学系统的考核考评和奖惩激励机制，充分调度棚改中心工作人员的积极性，为全县棚户区改造争做贡献。要严格考核兑现，对在棚户区改造工作中成绩突出的单位和个人予以表彰奖励，对在规定时限内未完成任务的进行通报批评，对出现失误造成工作被动的，严肃追究责任人的责任。

附件：1.崇信县城镇棚户区房屋征收附属设施补偿评估指导

标准

2.崇信县城镇棚户区树木补偿评估指导标准

3.建筑工程建筑面积计算规范

4.崇信县城镇棚户区改造***片区（国有／集体）土

地上房屋及附属设施征收补偿协议

附件1

崇信县城镇棚户区房屋征收附属设施补偿评估指导标准